Comunidades de propietarios: pólizas que evitan derramas
Una derrama suele llegar por tuberías viejas, ascensores parados, filtraciones en cubierta, siniestros con terceros o conflictos con proveedores/vecinos. La buena noticia: una póliza de comunidad bien configurada amortigua (o evita) gran parte de esos costes. Aquí tienes qué cubrir, tablas, checklist y FAQ.
Coberturas clave que reducen derramas
| Bloque | Qué cubre | Por qué evita derramas |
|---|---|---|
| Daños por agua (privativo + común) | Rotura de tuberías, fugas, localización y desatasco | Los siniestros más frecuentes en edificios |
| Cubiertas y fachadas | Filtraciones de lluvia, desprendimientos, sellados | Evita obras urgentes y costosas |
| Ascensores y maquinaria común | Avería y rescate de personas | Repara sin paralizar meses el servicio |
| RC comunidad | Daños a terceros (viandantes, coches, locales) | Un golpe caro puede ser una derrama alta |
| Cristales, rótulos y zonas acristaladas | Rotura accidental | Soluciona “urgencias” sin pedir dinero extra |
| Fenómenos atmosféricos | Viento, granizo, lluvia (no extraordinaria) | Temporales sin susto en caja |
| Defensa jurídica | Abogados/procuradores en pleitos y reclamaciones | Reclamas a constructoras/proveedores y te defiendes |
| Actos vandálicos | Daños en portales, buzones, garajes | Muy habitual en zonas de tránsito |
| Daños eléctricos | Sobretensiones que queman puertas automáticas, bombas | Cambios de placa o motor sin derrama |
Extra útiles: Inhabitabilidad de viviendas (alojamiento temporal) y retirada de escombros. Si el edificio tiene paneles solares o puntos de carga, añádelos.
Tuberías y agua: el 60–70% de los partes
Imprescindible:
- Localización de avería + reparación (no solo los daños consecuenciales).
- Desatasco incluido.
- Cobertura de elementos comunes y privativos (cuando el origen sea comunidad).
- Daños estéticos en viviendas tras la reparación (sublímites realistas).
Tip: crea un mapa de llaves (portal, montantes, azotea) y compártelo con el mantenedor; acelera peritaciones y evita daños mayores.
Ascensor y maquinaria: parar = pagar
- Avería de maquinaria para ascensores, grupos de presión, puertas de garaje y bombas de achique.
- Mantenimiento documentado (contrato y revisiones): sin él, pueden limitar o rechazar siniestros.
RC y defensa jurídica: el muro anti “sustos caros”
- RC con límites holgados (recomendado 1–3 millones € según tamaño/uso: locales, piscina, jardines).
- Defensa jurídica con libre elección de abogado y cobertura de reclamaciones a constructoras, promotoras, compañías de suministro y vecinos morosos.
Tabla rápida: “mínimos decentes” vs “óptimo” por edificio
| Tipo de comunidad | Mínimos razonables | Óptimo (evita derramas) |
|---|---|---|
| Bloque estándar (sin piscina) | Agua (incl. localización), RC 1 M€, fenómenos, cristales, defensa | + Avería de maquinaria (puertas/bombas), daños eléctricos, estéticos, actos vandálicos |
| Con garaje y ascensor | Lo anterior + avería ascensor, RC 2 M€ | + filtraciones en garaje, bombas achique, alumbrado, vigilancia (si hay) |
| Con zonas comunes + piscina | RC 2–3 M€, agua completo, fenómenos, defensa | + accidentes en piscina, responsabilidad de socorrista, colindantes |
| Edificio antiguo (≥30 años) | Agua reforzado, defensa, cristales | + daños eléctricos, avería maquinaria, estéticos elevados y plan de mantenimiento |
Checklist de renovación (15 minutos)
- Siniestros 3–5 años: qué pasó y cuánto costó (actas/administración).
- Agua con localización + reparación + desatasco y estéticos.
- Ascensor/maquinaria con mantenimiento al día.
- RC según riesgo (locales, piscina, tránsito).
- Fenómenos atmosféricos (umbrales razonables) y daños eléctricos.
- Defensa jurídica con libre elección y peritajes.
- Anexos: garaje, trasteros, fotovoltaica, punto de carga, jardinería.
- Fotografías y inventario de bienes comunes (motores, puertas, bombas).
Errores que disparan derramas
- Localización de avería NO incluida → se paga “de bolsillo” abrir y buscar.
- RC corta en comunidades con locales o piscina.
- Exclusiones por falta de mantenimiento (ascensor, bombas).
- Fenómenos con umbrales imposibles (viento/lluvia).
- No declarar mejoras (fotovoltaica, puertas nuevas, domótica).
- Defensa jurídica sin libre elección (te limita en pleitos serios).
Casos prácticos
- Rotura de montante en 4º: daños en 3 pisos + portal. Con localización + reparación + estéticos, sin derrama; si no, miles de € entre abrir, reparar y rehacer.
- Ascensor parado por placa electrónica: entra avería de maquinaria y daños eléctricos; sin ellos, derrama inmediata.
- Viento fuerte arranca lamas de fachada: fenónemos con umbral asumible + RC por daños en vía pública; sin esa combinación, riesgo de derrama y reclamaciones.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿La comunidad debe asegurar también interiores?
La póliza cubre elementos comunes. Interiores (pintura, parquet) los cubren las viviendas salvo que el origen sea común (entonces se resarce vía RC/comunidad).
¿Podemos elegir nuestro abogado?
Sí, si tienes defensa jurídica con libre elección. Pide el límite y condiciones por escrito.
¿El Consorcio paga temporales fuertes?
Solo riesgos extraordinarios. Lluvia/viento “ordinarios” van por póliza privada; revisa umbrales.
¿Y si un local causa un siniestro?
Si el origen es privativo, paga su seguro/RC. La comunidad repara lo común y repite si procede.
Enlaces útiles
Normativa ascensores y mantenimiento — consulta con tu mantenedor para certificaciones al día.
Consorcio de Compensación de Seguros (CCS) — qué cubre como “extraordinario”.
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